Vyznajte sa v nehnuteľnostiach

Avšak oblasť nehnuteľností so sebou nesie isté úskalia, ktoré ohrozujú plánované zisky. Preto je vhodné dodržať niektoré pravidlá pri ich nákupe a prenajímaní. Investovanie do bytov určite nie je návodom na rýchle zbohatnutie, je to ale jeden zo spôsobov, ako si postupne a s obmedzeným rizikom, keď viete, na čo si dávať pozor, zabezpečiť pasívny príjem.

Pozrime sa teraz spoločne na niektoré aspekty tohto spôsobu investovania.

Podobne ako u ktorejkoľvek inej investície, aj tu je nutné najskôr zvážiť, s akým očakávaným výnosom je možné kalkulovať. Jeho rozumná hladina sa pohybuje u nehnuteľností okolo 5% p.a. Investíciou do našich exkluzívnych Pražských realitných dlhopisov získate pevných 5,25 - 6,05% p.a. pohodlne a bezstarostí. Do výpočtu vstupuje na strane príjmov nájomné, pričom pre istotu je rozumné počí tať s obsadenosťou iba desať či jedenásť mesiacov v roku. Na strane výdavkov potom náklady na správu, údržbu, opravy a poistenie. Výsledok potom porovnáme s nadobúdacou cenou, samozrejme vrátane súvisiacich poplatkov.

Ďalej je potrebné vykonať výber lokality zamýšľanej investície. V menších mestách sú ceny bytov nižšie, ale aj nájomné sa pohybuje na nižšej úrovni. Taktiež možnosti prenájmu sú v miestach s menším počtom obyvateľov obmedzenejšie v porovnaní napr. s univerzitnými mestami. Ak budete plánovať nákup viacerých bytov, potom by asi nebolo najmúdrejšie, ak by ich delili veľké vzdialenosti. Umiestnenie je hodné pozornosti aj z iného hľadiska. Ak možno zistiť, čo sa stane v blízkosti Vašej investície v budúcnosti, nebude to rozhodne na škodu. Jej hodnota by mohla totiž výrazne poklesnúť, ak pod oknami po pár rokoch povedie diaľnica, alebo by bolo okolie časom obohatené vyhliadkou na supermarket či rozsiahle parkovisko.

Ak máme v týchto veciach jasno, môžeme pristúpiť k realizácii vlastného nákupu. Najskôr však pozorne preštudujeme výpis z katastra nehnutelností, čiže list vlastníctva. V ňom nájdeme informácie o vlastníkovi, prípadne vlastníkoch, nami vybraného bytu či domu. Ďalej tiež prípadné obmedzenia týkajúce sa predmetu kúpy, ako sú vecné bremená, záložné práva v prospech tretích strán a pod. Ideálne je, ak tam nič také nie je, a ak áno, pravdepodobne to nákup skomplikuje, ak však k nemu vôbec dôjde. Pochopiteľne pozorne prezrieme aj samotný predmet kúpy, či neskrýva niektoré závady, ktoré by mohli ovplyvniť jeho úžitkovú hodnotu. Nie je od veci prizvať k prehliadke odborníka z odboru stavebníctva, náklad na jeho honorár sa iste oplatí.

Na spísanie kúpnej zmluvy je možné použiť niektorý zo vzorových formulárov, alebo poveriť jej zostavením právnu kanceláriu zaoberajúcu sa touto problematikou.

Financovanie je otázkou strategickou. Niektorí využívajú hypotéku ako nástroj na obstaranie nehnuteľnosti, kedy čisté nájomné kryje významnú časť hypotekárnej splátky. V tom prípade by malo platiť, že nehnuteľnosť je úplne splatená v momente plánovanej finančnej nezávislosti. Potom je už nájomné zložkou nezávislého príjmu. Opačným prístupom je investovanie prostredníctvom nástrojov kapitálového trhu, a až v okamihu blížiacej sa finančnej slobody likvidácia časti kapitálového portfólia v prospech nákupu nehnuteľnosti. Obe varianty majú svoje pre aj proti, záleží predovšetkým na povahe investora, jeho finančnej kondícii a jeho vzťahu k jednej či druhej oblasti. Každopádne by vo finále mali byť obe zložky, nehnuteľnosti a aj kapitálová, rozumne vyvážené.

Mali by sme mať už dopredu premyslené, komu chceme našu nehnuteľnosť prenajímať. Ak to budú študenti alebo zahraniční robotníci, zrejme ich tam bude bývať väčší počet a získame trochu zaujímavejšie nájomné. Zároveň však musíme počítať s vyššou rezervou na opravy, pretože opotrebenie tomu bude zodpovedať. Nevýhodou bude asi aj vyššia fluktuácia. Mladá rodina naopak môže byť zaujímavá z hľadiska dlhodobejšieho a pokojnejšieho prenájmu. Spísanie nájomnej zmluvy je opäť rozumné zveriť príslušnej advokátskej kancelárii. Prípadné nedostatky v tomto dokumente by nás mohli vyjsť oveľa drahšie, než činí odmena advokáta za príslušný úkon.

Popísaný spôsob nákupu a prenájmu bytov či domov využijú investori, ktorí pre zaistenie svojej finančnej nezávislosti modelujú vyvážené portfólio. Tí, ktorí nakupujú a predávajú nehnuteľnosti za účelom zisku prostredníctvom nárastu ich hodnoty, budú musieť zvládnuť oveľa rozsiahlejšiu problematiku a tiež podstúpiť vyššie riziko, ak plánovaná špekulácia nedopadne podľa predstáv.

Treba brať do úvahy aj demografický vývoj populácie Slovenska, ktorý priamo súvisí s dôchodkami, ale aj s obsadenosťou nehnutelností do budúcna. Najsilnejšie ročníky 1960 - 1980 tzv. Husákove deti, kedy pribúdalo ročne až cca 100 000 novonarodených detí. Už viac ako 20 rokov je pôrodnosť len okolo 55 000 detí. Všetci tí ľudia narodený v silných ročníkoch bývajú vo svojich nehnuteľnostiach. O 10 - 30 rokov budú dnes nimi obývané nehnuteľnosti prázdne. Deti bývajú vo svojich a vnúčatám sa neoplatí rekonštruovať 80 rokov starý dom alebo byt. Pri dnešných moderných, rýchlych a zdravých technológiách na pohodlnú výstavbu domácností. Už dnes na dedinách pribúda veľa neobývaných, chátrajúcich nehnuteľností. Aj toto bude mať v budúcnosti určite vplyv na cenu nehnutelností a nájmov z nich.

 

V